“Egregio avvocato,
sono proprietario di un appartamento che ho dato in comodato d'uso gratuito a una conoscente che si trovava in un momento di difficoltà.
Nel contratto c'è scritto che l'appartamento deve essere restituito immediatamente su mia richiesta.
Ora devo vendere l'appartamento, ho chiesto a questa persona di andarsene ma si rifiuta, dice che le ci vuole tempo per trovare un'altra sistemazione, abbiamo litigato e non mi risponde neppure più al telefono. Il suo comportamento mi sta creando un grave danno, cosa posso fare?”
Gentile lettore,
dare in comodato d'uso un immobile a fini abitativi può essere un nobile gesto, ma può portare anche a conseguenze molto spiacevoli.
Il comodato, secondo la definizione del codice civile (art. 1803 cc), è il contratto con cui una parte (detta comodante) consegna all'altra (detta comodatario) una cosa mobile o immobile, affinché se ne serva per un tempo o per un uso determinato, con l'obbligo di restituirla successivamente al comodante.
Il contratto è essenzialmente gratuito, perché diversamente si ricadrebbe in altre figure contrattuali, quali in primo luogo la locazione.
Il rischio è che, se l'immobile è dato a uso abitazione e nel contratto non è stato previsto un termine per la restituzione, non sia possibile chiedere detta restituzione finché il comodatario fa uso della cosa.
L'unica eccezione, prevista dall'art. 1809 co. 2 cc, è che il proprietario abbia un bisogno urgente e imprevedibile di fare uso del bene, perché solo in questo caso è possibile chiederne la restituzione immediata.
In pratica, dunque, con un comodato del genere il proprietario si priva volontariamente della possibilità di utilizzare l'immobile, a titolo gratuito e finché il comodatario continua ad abitare nel bene.
La sua situazione, caro lettore, è in parte diversa. Tuttavia, non ho buone notizie neanche nel suo caso.
La diversità risiede nel fatto che lei, opportunamente, ha fatto firmare al comodatario un contratto, in cui è previsto l'obbligo di restituzione dell'appartamento immediata a prima richiesta. Nel linguaggio giuridico, un comodato che obbliga alla restituzione a semplice richiesta del proprietario viene chiamato precario.
Secondo la Suprema Corte di Cassazione, tuttavia, in simili casi trova applicazione l'art. 1183 co 1 cc ultima parte, secondo il quale, nelle ipotesi in cui sia prevista l'esecuzione immediata di un obbligo e, tuttavia, "per la natura della prestazione ovvero per il modo o il luogo dell'esecuzione, sia necessario un termine”, quest’ultimo “in mancanza di accordo delle parti, è stabilito dal giudice".
Da ciò la Cassazione afferma "ancorché il comodatario sia tenuto a restituire la cosa non appena il comodante la richieda... tale disciplina... non esclude l’applicazione della disposizione di cui all’articolo 1183 c.c., comma 1, seconda parte con la conseguenza che il giudice, in mancanza di accordo delle parti, possa stabilire il termine per la restituzione della cosa oggetto di comodato, quando sia necessario per la natura della prestazione ovvero per il modo o il luogo dell’esecuzione e, in particolare, quando, trattandosi di comodato di immobile ad uso di abitazione, il comodatario necessiti di congrua dilazione per rilasciare vuoto l’immobile e per trovare altra sistemazione abitativa" (Cass. n. 14084/2023, n. 12655/2001).
La medesima Cassazione afferma inoltre che “una volta determinato, da parte del giudice, il termine di restituzione del bene concesso in comodato, la detenzione di quest’ultimo fino a tale termine, da parte del comodatario, non puo’ in alcun modo qualificarsi alla stregua di un inadempimento, ovvero di un’occupazione priva di titolo” (Cass. n. 14084/2023, cit.).
Ne deriva come la previsione di una restituzione immediata a semplice richiesta nel comodato di immobile comporta comunque, da un lato, che si debba trovare un accordo con l’altra parte sul momento della restituzione, con un congruo termine per il comodatario al fine di reperire un’altra soluzione abitativa. In difetto di accordo, il termine è stabilito dal giudice.
Dall’altro lato, non può essere chiesto dal proprietario alcun risarcimento o indennizzo per il periodo che intercorre tra la richiesta di restituzione e il momento in cui, per accordo o per decisione del giudice, il bene deve essere restituito effettivamente. Ciò in quanto si tratta di un periodo di tempo che va concesso per legge, alla luce della giurisprudenza sopra citata.
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